【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】隨著美元升息、資金噴發(fā)行情已明顯趨緩，而且大量資金已轉(zhuǎn)往銀行及外幣存款避險(xiǎn)。據(jù)金管會(huì)統(tǒng)計(jì)，2022年4月止國(guó)銀外幣存款餘額12兆7459億元，預(yù)估6月底將突破13兆元，年增率約20％，足足增加了約3兆元！臺(tái)股在1萬(wàn)8千點(diǎn)時(shí)，每天交易量可達(dá)5000~6000億，而近一個(gè)月只剩2000~3000億，明顯看出租金行情退潮了。
 
那反觀(guān)房市呢？依據(jù)宏大國(guó)際資產(chǎn)的推估，如果這3兆元拿來(lái)買(mǎi)房，以全臺(tái)一戶(hù)均價(jià)1000~1200萬(wàn)來(lái)概估，可以買(mǎi)25萬(wàn)~30萬(wàn)戶(hù)，相當(dāng)接近臺(tái)灣一年度住宅交易的鋼性需求量。升息已是趨勢(shì)，資金的移轉(zhuǎn)明顯，不論是股市或房市，投資型資金已分路轉(zhuǎn)移，要回到2021年的光榮歲月已不可能。
 
宏大國(guó)際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理表示，住宅市場(chǎng)新增供給充裕，全臺(tái)灣近年每年樓地板供給約400萬(wàn)~700萬(wàn)坪不等，約10萬(wàn)戶(hù)~(yú)17萬(wàn)戶(hù)，而依主計(jì)總處家庭收支調(diào)查結(jié)果顯示，2020年底自有住宅(註)之比率已達(dá)84.7％，因此住宅興建數(shù)量似乎有趨於飽和的現(xiàn)象。北市商辦則缺現(xiàn)貨，僅有內(nèi)湖、南港、大直、北士科等區(qū)有新增建照，近年還陸續(xù)會(huì)有大搬遷進(jìn)行。工業(yè)產(chǎn)品則全臺(tái)灣幾乎無(wú)新增供給，而持續(xù)顯得供不應(yīng)求。零售、店面則在電商消費(fèi)模式及疫情影響下，零售業(yè)生態(tài)持續(xù)在V型化極大、極小二種模式，結(jié)合O2O經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型以求生存。
 
住宅/土地市場(chǎng)：陳益盛指出，住宅購(gòu)屋主力分析為換屋、首購(gòu)，及投資置產(chǎn)、短期投資。統(tǒng)計(jì)仍以前二者為剛性需求，屬於主要購(gòu)買(mǎi)者，投資客則因穩(wěn)健保值考量做長(zhǎng)期投資，因市場(chǎng)熱絡(luò)炒作期賺價(jià)差而做短期投資。以臺(tái)北市而言住家投報(bào)率低，一般僅約1.2~1.5％，所以投資著眼在賺資本利得或價(jià)差(capital gain)，一旦利率攀升接近或超過(guò)租金投報(bào)率，短期間如看不到房?jī)r(jià)上漲機(jī)會(huì)，則資金自然轉(zhuǎn)往他處。建商在地價(jià)居高不下、造價(jià)攀升、缺工缺料等情況下，加上打房及選擇性信用管制、升息等幾隻黑天鵝影響，將不追加高價(jià)土地、減少購(gòu)地以降低風(fēng)險(xiǎn)及閒置成本。
 
商辦產(chǎn)品：陳益盛表示臺(tái)北市區(qū)投報(bào)率約2.5％，投資商辦著眼在穩(wěn)定收益勝定存，既使升息後銀行利息仍低於商辦投報(bào)率，而商辦坐落地段多數(shù)位於主幹道、商業(yè)及交通機(jī)能便利，因此不論自用型或投資型，影響較有限，但是預(yù)期投報(bào)率將拉高0.125％~0.25％，因此短期內(nèi)難以見(jiàn)到買(mǎi)賣(mài)價(jià)格再創(chuàng)新高的機(jī)會(huì)。
 
工業(yè)/廠(chǎng)房：廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)為鋼性自用需求占了約8成，是近三年交易最熱絡(luò)的不動(dòng)產(chǎn)，而且是唯一供不應(yīng)求的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型，而且?guī)缀跏敲磕晟蠞q1~2成。隨著臺(tái)商回臺(tái)、國(guó)內(nèi)廠(chǎng)商陸續(xù)設(shè)廠(chǎng)、擴(kuò)廠(chǎng)搶地，尖峰時(shí)刻已過(guò)，除了臺(tái)南、高雄臺(tái)積電效益之外，預(yù)估大部分工業(yè)地價(jià)格仍持續(xù)高檔但會(huì)逐步趨緩。
 
零售/店面：疫情影響最大的莫過(guò)於零售/店面類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，隨著疫情的持續(xù)，零售業(yè)者、街邊店的來(lái)客量及消費(fèi)已經(jīng)讓許多業(yè)者營(yíng)運(yùn)困難，甚至倒閉，已經(jīng)不限於餐飲業(yè)，除了超市因居家逆勢(shì)營(yíng)業(yè)額長(zhǎng)之外，幾乎是各行各業(yè)都還在苦撐等待陽(yáng)光。舉例連國(guó)內(nèi)、外知名大型連鎖店如麥當(dāng)勞、康是美等都選擇關(guān)閉幾處據(jù)點(diǎn)，近期連誠(chéng)品書(shū)局，都因租金問(wèn)題洽談未果而可能退出信義商圈。東區(qū)店面空出已不是新聞，現(xiàn)在連最熱鬧的西門(mén)町都人潮消失、空屋招租變多，種種跡象顯示，零售店面的冬天還沒(méi)結(jié)束，唯有大幅下修租售期望值，才不會(huì)空置，而店面預(yù)期投報(bào)率也宜提高至少到2.5％以降低風(fēng)險(xiǎn)。